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楼市降温:中介劝业主降价 购房者被劝退
某股份制银行个贷客户经理李明(化名)说,他所在的银行在监管全面趋严的形势下,目前基本没有个人住房按揭贷款额度,已经到了主动“劝退”购房者的地步。“如果购房者主动愿意承受上浮利率,放贷速度会快一些,否则要等很久。”
 
  6月5日,新京报独家获悉民生银行率先提高首套房贷利率,6月11日和12日,新京报记者走访多家中介和银行获悉,又有部分银行将首套房贷利率上浮。不过,目前北京地区首套房贷利率仍多为基准。
 
  6月11日,海通证券首席经济学家、首席宏观债券分析师姜超直陈房贷利率飙升的核心原因,“银行无米下锅”。
 
  一家股份制银行高管认为,房贷利率高企的现状预计会持续到今年底。民生银行在发给新京报记者的书面回复中称,此时对房贷利率进行调整,是根据实际情况进行动态调整,属于弹性定价,非长期不变定价,可根据客户情况适当调整。
 
  北京3·17新政,以及之后的银行房贷利率上调,令支撑市场成交的换房客群放缓了入市脚步,楼市降温。此前“任性”上涨的学区房价格也出现了下降。
 
“以前敞开了放贷,现在小心翼翼”
 
  李明(化名)是某股份制银行个贷客户经理,从事房贷业务4年多,历经2013年的小疯狂、2014年的短暂沉寂、2015年的复苏以及2016年的“大爆发”,但从未想到2017年的市场如此寂静和没有盼头。“去年敞开了做,房贷市场井喷;今年小心翼翼地做,目前几乎没有额度了。”
 
  据伟业我爱我家市场研究院数据统计,2016年全年,北京全市二手住宅网签总量达272431套,较2015年全年增加了38%。买房潮带动了房贷激增。
 
  这一疯狂势头在去年底引起高层关注,并喊话“房子是用来住的,不是用来炒的”,试图让非理性楼市冷静下来。
 
  2016年12月举行的中央经济工作会议明确了2017年中国楼市发展方向,强调要促进房地产市场平稳健康发展,坚持“房子是用来住的,不是用来炒的”的定位,要在宏观上管住货币,微观信贷政策要支持合理自住购房,严格限制信贷流向投资投机性购房。
 
  在此之前的11月,银监会下发《关于开展银行业金融机构房地产相关业务专项检查的紧急通知》,拟对包括北京、上海、深圳在内的16个热点城市银行业金融机构进行专项检查。
 
  很快,监管层紧跟这一定位约谈了部分银行,要求控制房贷规模。多家银行内部人士透露,今年初,北京银监局约谈北上广深等热点城市的部分银行,要求今年房贷要回归2016年以前的正常水平。
 
  “这意味着什么?今年的房贷总额度肯定吃紧,甚至骤降。”李明认为,虽然监管层并未下发文件要求具体限额,但是,回到2016年以前的正常水平已经是在收缩额度。
 
  李明说,他所在的某股份制银行北京分行去年一年的房贷总额高达260多亿元。而在此之前的三四年间,每年平均授信总额约为20亿元。在目前房价处于历史高位,购房者贷款总额增加的情况下,20亿额度将很快用完。
 
  “以前是敞开了大胆放贷,现在是小心翼翼严格控制。”李明表示,银行现在是挤牙膏式批放贷。
 
额度太少,主动“劝退”购房者
 
  贷款利率的提高,加上批贷时间的延长让很多购房者焦虑。
 
  一位购买首套房做婚房的购房者称,“房贷利率上涨10%,25年期限来看,300万的贷款每月较8.5折时多还1000元,还是可以接受的。但银行迟迟不放贷,让我非常焦虑。”
 
  李明表示,面对这样的客户,他选择“劝退”。因为额度几乎没有了,放贷时间难以预估,排队三五个月都是正常的,不如建议客户选择其他有额度的银行。
 
  3月17日,热闹而又疯狂的楼市迎来一击“寒冰掌”,“认房又认贷”政策空降,打了众多二套购房者一个措手不及。此后一个半月内连续出台十多项措施,加码楼市调控。此后,楼市成交量与成交价双跌。
 
  “3·17之后,由于银行迟迟不放贷,加上利率上升,不少投资者来银行抗议。”李明说,目前他所在的支行基本不接受房贷业务,要么说服客户接受利率上浮,要么就劝退,几乎构成了实质上的“停贷”。毕竟,“银行也不能赔本赚吆喝。”
 
  近日,有媒体报道了融360发布的数据显示全国20多家银行停贷,再次加剧市场恐慌。对此,中原地产首席分析师张大伟表示,由于统计口径等原因,这一报道严重失实。
 
  实际上,银行并未大面积停贷。中原地产研究中心统计数据显示:目前大部分城市的执行利率已经基本接近首套房基准,二套房上浮10%-20%。
 
  “就我个人而言,收入肯定骤降,预计不及去年收入的一半。”李明说,去年楼市疯狂时期,他的年终奖金就有30多万元。
 
要么主动提出涨利率,不然就慢慢等
 
  要么接受更贵的房贷,要么接受漫长的等待。
 
  李明说,实际上批贷的速度基本不受影响,但放贷时就要掂量客户的征信情况以及能够接受的贷款利率了。如果购房者主动愿意承受上浮利率,那么放款速度会快一些,否则就要漫长地等待。
 
  据新京报记者了解,在首付比例提升和贷款利率上涨的情况下,最近北京多家银行的房贷放款周期相比之前出现了延长的情况。据中介反映,眼下等房贷放款,很可能“拼的是贷款利率”,而不是申请时间的先后。
 
  “房子两个月前就谈妥了,现在就是等银行放款,房主那边也是不断地催。”购房者陈女士这两个月为了房子的事情没少跟中介、银行联系。
 
  陈女士4月中旬在管庄选定了一套一居室,总价最终谈定430万。由于是首套房,陈女士首付可以付房款的35%,但由于房主也是等着资金换房,并不接受放款时间过长的组合贷。为了尽快促成成交,陈女士和家人商量多凑出了首付款,房贷部分走商贷申请了180万元。
 
  在中介的协助下,抵押等所有手续都相继办好,原本以为一切顺利的陈女士开始计划找装修队改水改电,可是两个月过去了却没等到银行放款。
 
  “联系客户经理,也是说没额度,让再等等。”陈女士无奈地说,这套房子的房主最近也定了意向的房源,但是因为拿不到放款,便隔三岔五地催促她,“被夹在中间,可也只能等着”。
 
  小美(化名)也是排队苦盼房贷大军中的一员。
 
  她是3月16日签的购房合同,至今近3个月仍未盼来贷款。她想申请平安银行9折房贷利率,被告知“9折利率不可能,除非接受溢价”。
 
  “就算我接受溢价,按照平安银行现有的基准利率,也没什么贷款额度,大家都在排队。”小美苦恼地说。
 
  昨日,新京报记者致电平安银行北京分行个贷客户经理,被告知额度收缩厉害,排队客户很多。批贷速度没受影响,但放贷速度被严重延期。他告诉记者,排队的主力是3·17新政之前签订购房合同的购房者,3·17新政之后,购房者以观望为主,除了个别新开楼盘有新增业务之外,二手房全面“冰封”。
 
  记者了解到,从一季度末开始,各家银行的信贷额度便出现了不同程度的紧张情况,而接近年中这样的情况并没有得到缓解。
 
  据专业贷款服务机构“伟嘉安捷”介绍,目前从银行审批做抵押到放款的周期,普遍都在35-40个工作日左右,个别的银行放款周期更长,而且审批的条件也比从前更为严格,对购房人收入流水和还款能力的要求也比较高。
 
  “类似连环单的客户如果急需房贷放款来周转资金,可以主动向银行提出上浮贷款利率。不然可能要耐下心来等待了。”有中介经纪人表示。
 
学区房“踩刹车”,有的两个月降200万
 
  而在北京3·17楼市新政中,提高首付比例,以及之后的银行房贷利率上调,令支撑市场成交的换房客群放缓了入市脚步,从需求端抑制了楼市热度。
 
  目前的北京楼市,呈现出新房和二手房同时走冷的局面。
 
  据伟业我爱我家集团市场研究院统计,2017年6月上旬(6月1日-6月10日),北京全市二手住宅网签量仅2896套,与5月上旬相比减少13.9%,维持着3月以来的连续下滑态势。
 
  亚豪君岳会统计数据显示,6月第二周(6月5日-6月11日)北京商品住宅(不含保障房、自住房与商办)共实现成交444套,成交面积6.28万平方米,环比之前一周分别增加47%、52%。在机构看来,虽然上周成交环比出现回升,但仍处于低迷周期。
 
  比如,3·17新政、房贷利率上调、限价、学位摇号等政策频出,极速前进的北京“学区房”正踩刹车。
 
  6月11日,新京报记者走访德外学区、黄城根小学、金融街学区、奋斗小学和实验二小等多学区发现,20万元的学区房“消失”,部分学区房公开报价踩线15万元,报价14.99万元,单价相比3·17之前的峰值每平米已下降2万到3万元,房价下降百万元以上。
 
  多家中介人员表示,目前不敢接金融街学区和实验二小学区的学区房。由于业主心理预期价位较高,不愿降到15万元以下,所以暂无法挂网,并无公开成交记录。
 
  黄城根小学是北京市重点小学,黄城根小学附近学区房的报价在过去的两三个月中经历了多次“跳水”。
 
  据黄城根小学附近一家房产中介向记者打开的中介内部官网显示,4月27日,学校附近一套房报价由1050万下调到1005万。5月24日,该房报价下调75万元、6月8日,该房报价下调100万。经过三次调价,这套房子的报价下调达到220万元。
 
  报价下调200万元并非孤例。
 
  房产中介向记者出示的另一套房源显示,该房源在3月25日之前报价为950万元,6月6日报价为750万元。3月25日到6月6日期间,该房报价六次下调。
 
  北京市另一重点小学史家小学附近的房源报价也在下调。
 
  史家小学附近一房产中介出示的房源显示,该学校附近房子价格每平米13万元到14万元不等。“房子的报价和成交价都在下降,房源不同,下降幅度也不同,”上述房产中介介绍,此前史家小学附近房源价格每平米15万元左右,目前每平米下降一万元,“有的房子价格下降了150万,也有价格下降了200万元,总体看房价下降了20%。”
 
  该房产中介称,房价下降幅度较大的原因在于此前的“虚涨”。
 
  “在新政前,学区房价格涨得有点虚。”该房产中介解释,过快的虚涨导致了目前的大幅降价。
 
  德外学区房源报价也出现下降。某大型中介官网显示,最近该小区成交均价13万元至14万元之间。中介人员表示,相比此前16万甚至17万元的成交价,降幅约为15%。不过,仍有部分房源顶格挂牌,比如14.99万元接近15万元的挂牌“红线”。
 
  教场口6号院51平米的一居室此前报价750万元,最近报价670万元。中介表示,可议价,650万成交应该没问题。
 
  上述中介人员介绍,目前整体学区房降温,一处60平米95年房源在市场好的时候可以卖920万元,现在成交价只有805万。
 
  在他看来,德外学区这些挂牌两三个月仍未卖出去的业主,“心理价位还停留在市场好的时候,预计未来将降价。”
关键词: 中介 购房
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