2015年10月9日福州市国土资源局公开出让福州市城区4幅国有建设用地使用权,宗地2015-31号为晋安区原省电力公司                    茶园路地块;宗地2015-32号为仓山区原秀宅收费站地块;宗地2015-33号为鼓楼区永安街旧屋区改造地块;宗地2015-34号为仓山区南二环西侧,原建平新苑地块。拍卖定于2015年10月29日,地点在福州市行政服务中心三层交易大厅。海峡房网已为大家带来了地块的现状及周边配套信息,也邀请来知名业内人士郑景枫为大家分析解读地块信息。此外,海峡房网也将在10月29日上午为大家带来现场拍卖的图文直播。地块详情点击[福州市国土资源局2015年第十二次公开出让公告]

宗地编号

宗地位置

土地面积

土地用途

规划指标要求

出让年限

竞买保证金(万元)

起始价(万元)

容积率

建筑

密度

绿地率

建筑高度

2015-31

 

晋安区,北环中路以北,晋安河东侧,原省电力公司茶园路地块

55014平方米(合82.52亩)

商服(商务办公)用地

2.0以上,3.0以下(含3.0),含电力设施实验大厅建筑面积5000平方米。

30%以下(含30%)

30%以上(含30%)

100米以下(含100米)

 

商服用地40年

15500

77100

竞买申请人范围:

(1)中华人民共和国境内外的自然人、法人和其他组织均可申请参加竞买,但有拖欠工程款及用地行为不良者除外。


其他事项:

(一)宗地2015-31、32、33、34号采用拍卖方式出让。若截止报名时间,各地块申请人不足两个,则宗地2015-31、32号转为挂牌方式出让,宗地2015-33、34号取消出让。

(二)若宗地2015-31、32号截止2015年10月28日下午4:00时,竞买申请人不足两个则转为挂牌方式出让。申请人可继续在2015年10月29日至11月6日的工作日期间,按上述竞买申请要求,提出申请(申请人的竞买保证金必须于2015年11月6日下午4:00前汇至指定的账户)。

(三)宗地2015-31号建成后仅限自用,不得销售。该地块内应独立配建单层建筑面积5000平方米的电力设施实验大厅(高度不低于30米),由国有电网企业按照8364元/平方米的价格回购。

(四)宗地2015-31号自成交之日起一年内按交付时点现状标高交地;



问1:宗地2015-31号为晋安区原省电力公司茶园路地块,该地段路网较为便利,且该商服用地面积较大,目前晋安区部分周边商住地块出让楼面价已接近2万,那么该纯粹的商服地块你是否会看好?
答:该地块虽然地处市中心,但是并不直接临近主干道,从商业价值来讲主要是辐射周边社区服务,高地价带来的开发难度可想而知,因此我个人并不十分看好这样的商服用地。

优势:

1、地块为晋安区省电力公司茶园路地块 ,生活配套较为完善,交通便利。
劣势:

1、地块非净土,将会增加一定的资金和时间成本。

机会:

周边住宅小区较多,人流量较大,增加商业地产盈利的可能性。
威胁:

晋安地区部分楼面价接近2万,建成后该项目的价格定位较难。

2015-32

仓山区,福泉高速路北侧,原秀宅收费站地块

西地块15501平方米(合23.25亩)

商服(商业、商务办公)用地

2.45以下(含2.45),其中商业建筑面积不低于8000平方米且不超过9000平方米。

29.5%以下(含29.5%)

30%以上(含30%)

36米以下(含36米)。东西地块地下室贯通(应满足规划道路及植被有关技术要求),占用南北向规划道路地下用地面积3479平方米。

商服用地40年

9700

48500

东地块31864平方米(合47.8亩)

2.9以下(含2.9),其中商业建筑面积不低于4000平方米且不超过5000平方米。

33.5%以下(含33.5%)

30%以上(含30%)

40米以下(含40米),距林浦溪东岸线85米内建筑高度控制在24米以下(含24米),距东北角地块高度12米以下(含12米)。

竞买申请人范围:

(1)中华人民共和国境内外的自然人、法人和其他组织均可申请参加竞买,但有拖欠工程款及用地行为不良者除外。


其他事项:

(一)宗地2015-31、32、33、34号采用拍卖方式出让。若截止报名时间,各地块申请人不足两个,则宗地2015-31、32号转为挂牌方式出让,宗地2015-33、34号取消出让。

(二)若宗地2015-31、32号截止2015年10月28日下午4:00时,竞买申请人不足两个则转为挂牌方式出让。申请人可继续在2015年10月29日至11月6日的工作日期间,按上述竞买申请要求,提出申请(申请人的竞买保证金必须于2015年11月6日下午4:00前汇至指定的账户)。

(三)宗地2015-32号地块须提供建筑面积6万平方米办公用房和300个标准停车位由市政府指定单位回购,办公用房回购价格按照5577元/平方米确定,标准停车位回购价格按照13.88万元/个确定。

具体回购要求如下:优先回购朝向林浦路和南北规划路沿街、视线开阔的写字楼;若沿街、视线开阔的写字楼不足6万平方米,则由朝向林浦历史风貌保护区、视线开阔的写字楼凑足6万平方米为止;优先回购写字楼(回购部分)正下方的300个停车位。回购的写字楼中,包含建筑面积不少于400平方米的1间监控大厅(宽度不少于20米,长度不少于20米,层高5.6米以上)、不少于600平方米的1间会议大厅(层高5.6米以上)、不少于1500平方米的多间能安装密集架的档案库房。

(四)宗地2015-32、33、34号自成交之日起半年内按交付时点现状标高交地。


问2:宗地2015-32号为仓山区原秀宅收费站的东西地块,为商服用地,该地段较为偏远,且有办公用房、停车位回购等影响开发商利润的条例,这些会减少开发商竞买的热情?你认为该地又有什么亮点?
答:这块地目前来看有点脱开主城区,但是临近高速连接线,比如它就比较适合做一些车辆行驶配套服务商业或者汽车旅馆商业,当然,政府回购肯定降低了开发商的竞买热情。



优势:

1、地块为仓山区秀宅收费站地块,路网交通便利,周边配套正在逐渐完善中。

2、地块为净土,利于开发。
劣势:

地段较偏,周边人流量不足。
机会:

地块周边在建潘墩安置房,且周边有政府扶持的自贸区商场,再加上项目起价较低,如能以一定成本拿下该地或是不错的投资机会。
威胁:

周边住宅成型时间较长,且地段位置决定了选择该处的居民消费力不高,将影响未来项目的销量。

宗地编号

宗地位置

土地面积

土地用途

规划指标要求

出让年限

竞买保证金(万元)

起始价(万元)

容积率

建筑

密度

绿地率

建筑高度

2015-33

 

鼓楼区,永安街北侧,温泉路以西,永安街旧屋区改造地块

8634平方米(合12.95亩)

商服(商业、商务办公)用地、住宅用地

1.0以上,3.75以下(含3.75),其中商业建筑面积不低于8500平方米且不超过9200平方米,商务办公建筑面积不低于3500平方米且不超过4000平方米,其余为住宅建筑面积。

30%以下(含30%)

25%以上(含25%),地块北侧沿规划河道应留出不少于800平方米集中绿地(广场),其长度不少于30米,宽度不少于20米。

建筑总高度不超过55米(含55米)

商服用地40年、住宅用地70年

6000

30000

竞买申请人范围:

(1)中华人民共和国境内外的自然人、法人和其他组织均可申请参加竞买,但有拖欠工程款及用地行为不良者除外。


其他事项:

(一)宗地2015-31、32、33、34号采用拍卖方式出让。若截止报名时间,各地块申请人不足两个,则宗地2015-31、32号转为挂牌方式出让,宗地2015-33、34号取消出让。

(二)宗地2015-33号地块须提供住宅总建筑面积1.7万平方米及6个地下车位由鼓楼区指定单位回购,住宅回购价格按照8467元/平方米确定,车位回购价格按照30万元/个确定。回购款由鼓楼区政府指定单位向竞得人支付。

回购价款的支付分为六期,具体标准如下:第一期,在竞得人支付完第一期土地款之日起30个工作日内支付总回购款的50%;第二期,在开始桩基工程施工之日起10个工作日内支付总回购款的10%;第三期,在工程地下室封顶之日起10个工作日内支付总回购款的10%;第四期,在工程主体结构封顶之日起10个工作日内支付总回购款10%;第五期,在竣工交房之日起10个工作日内支付总回购款10%;第六期,余款在办妥房屋产权总登记之日起10个工作日内付清。

(三)宗地2015-32、33、34号自成交之日起半年内按交付时点现状标高交地。


问3:宗地2015-33号为鼓楼区永安街旧屋区改造地块,该地块曾经作为宗地2015-15号地块被推出后流拍,本次地块的再度推出,在出让条例中也进行了相应的修改(详见地块说明),这是否能提高开发商的热情,对于曾经流拍过的该地块,你又是怎么看的?
答:这曾经流拍不等于现在就会再流拍,一方面政府部门放低了开发门槛,另一方面主要还是目前市中心地块稀缺,而近期显然有些开发商有强烈的囤地意愿,这些都有利于该地块的成功出让。



优势:

1、地块位于鼓楼区五四路地带,周边交通便利、配套完善可,且作为住宅、商业用地,操作较为自由。

2、地块平整,较为方正,无拆迁费用。
劣势:

地块面积较小,且周边商业地产云集,对规划设计需要有较好的解决方案。
机会:

市中心的地块向来稀缺,再加上是稀少的住宅用地,该地段对口小学为温泉小学,中学为十九中,保值升值能力较强。
威胁:

出让限制条件较多,且"提供住宅总建筑面积1.7万平方米及6个地下车位由鼓楼区指定单位回购,住宅回购价格按照8467元/平方米确定,车位回购价格按照30万元/个确定",开发商利润受限。

宗地编号

宗地位置

土地面积

土地用途

规划指标要求

出让年限

竞买保证金(万元)

起始价(万元)

容积率

建筑

密度

绿地率

建筑高度

2015-34

 

仓山区,南二环西侧,建新南路北侧,原建平新苑地块

57705平方米(合86.56亩)

住宅用地

1.0以上,2.1以下

25%以下(含25%)

30%以上(含30%)

50米以下(含50米,义序机场净空限高50米,限高为建筑总高度,应征得空军部队同意后规划方案方可实施)。

住宅用地70年

22500

112300

竞买申请人范围:

(1)中华人民共和国境内外的自然人、法人和其他组织均可申请参加竞买,但有拖欠工程款及用地行为不良者除外。


其他事项:

(一)宗地2015-31、32、33、34号采用拍卖方式出让。若截止报名时间,各地块申请人不足两个,则宗地2015-31、32号转为挂牌方式出让,宗地2015-33、34号取消出让。

(二)宗地2015-34号地块须提供住宅建筑面积1万平方米由市政府指定单位回购,回购价格按照7186元/平方米确定。该项目建设应符合绿色建筑标准,商品房部分全装修比例应达到60%以上。回购价款的支付分为七期,具体标准如下:第一期,在签订土地出让合同之日起10个工作日内支付购房总价款的10%;第二期,安置房打桩结束之日起10个工作日内支付总回购款的30%;第三期,安置房封顶后之日起10个工作日内支付总回购款的30%;第四期,安置房外墙落架之日起10个工作日内支付总回购款10%;第五期,安置房达到交付使用后10个工作日内支付总回购款10%;第六期,安置房办理房产预先登记后10个工作日内支付总回购款5%;第七期,剩余的5%购房款待安置房项目财务决算经市财政投资评审中心审结后按实结算。若安置房建设单位无法按时缴清地价款,总回购款按上述付款比例,在支付每期款项时扣除相应比例的楼面地价款。

(三)宗地2015-32、33、34号自成交之日起半年内按交付时点现状标高交地。


问4:宗地2015-34号为仓山区原建平新苑地块,地块虽然为稀缺的住宅地块,但周边环境为福州第四医院和福州殡仪馆,且近期出让的鹭岭加油加气站地块也坐落于此,你认为这是否会影响开发商对这块地的热情?
答:这周边环境固然会影响开发商的投资热情,但是纯住宅开发还是众多开发商追捧的方向,如果出于后续开发的需要和对未来房地产市场的看好,相信还是会有热烈的竞买场面出现。
问4:临近年末,福州国土资源局依旧频频推地,地块面积有几亩的"小不点"也有上百亩的"巨无霸",开发商也是热情异常,高溢价率不断涌现,土地市场的高潮也让区域楼面价不断拔高,你觉得这是否会影响到后期项目的定价,导致福州房价的再度拔高?
答:我个人并不认为近阶段的土地市场热度会维持多久,实际上我们大的经济环境仍不乐观,只能说未来房地产市场大势向好,但是在发展的过程中显然我们需要更多的创新和市场细分,而房地产市场的垄断型企业主导已经成为必然,大鱼吃小鱼,快鱼吃慢鱼,市场竞争将日趋激烈,大浪淘沙在所难免。

优势:

1、地块为仓山区建平新苑地块,交通便利。

2、为市区内稀缺的住宅用地,土地用途佳。

劣势:

地块对面为福州市华榕清洁能源发展有限公司拍下的鹭岭加油加气站地块,建成后或存在安全隐患。
机会:

周边为政府重点扶持的奥体项目,周边配套完善快。
威胁:

周边为福州第四医院、过街就是福州市殡仪馆,风水不佳。