2015年12月2日福州市国土资源局公开出让福州市城区2幅国有建设用地使用权,2015-37号为晋安连潘棚户区改造地块,                    土地面积72228平方米(合108.34亩),商住用地,起拍价29.3亿;2015-38号为晋安原桂山新苑地块,为商住、公共、运输用地,面积66872平方米(合100.31亩),起拍价10.87亿。拍卖定于2015年12月23日,地点在福州市行政服务中心三层交易大厅。海峡房网已为大家带来了地块的现状及周边配套信息,也邀请来知名业内人士郑景枫为大家分析解读地块信息。地块详情点击[福州市国土资源局2015年第十五次公开出让公告]

宗地编号

宗地位置

土地面积

土地用途

规划指标要求

出让年限

竞买保证金(万元)

起始价(万元)

容积率

建筑密度

绿地率

建筑高度

2015-37

晋安区,连潘路东侧,前屿路南侧,连潘棚户区改造A-14地块,土地面积72228平方米(合108.34亩)

北地块

33315平方米

住宅用地

北地块容积率1.0以上,3.4以下;南地块容积率1.0以上,4.0以下;其中商业建筑面积不低于10000平方米且不超过15000平方米。

30%以下

30%以上(含30%)

100米以下(含100米)

商服用地40年、住宅用地70年

58600

293000

南地块

38913平方米

商服(商业)用地、住宅用地

竞买申请人范围:

(1)中华人民共和国境内外的自然人、法人和其他组织均可申请参加竞买,但有拖欠工程款及用地行为不良者除外。


其他事项:

  (一)宗地2015-37号竞得人须提供安置房1.8万平方米、商业用房1万平方米由市政府指定单位按6304元/平方米回购。
  (二)宗地2015-37、38号竞得人在成交之日应与福州市城乡建设发展总公司签订回购协议。
  (三)宗地2015-37、38号安置用房回购价款按照以下节点支付:(1)竞得人全额缴清地价款且安置房地块进场施工后支付20%;(2)安置房地下室完工,标高达到±0时支付20%;(3)配建安置房全部封顶支付20%;(4)配建安置房全部落架并完成外装修后支付10%;(5)配建安置房全部完成竣工验收(含工程、消防、规划)后支付10%;(6)安置房交房并为安置对象办理产权登记后支付10%;(7)其余尾款待市财政审核后结清。
  (四)宗地2015-37、38号建设项目应符合绿色建筑标准,商品住宅全装修比例应达到60%以上。
  (五)宗地2015-37、38号自成交之日起半年内按交付时点现状标高交地。



问1:宗地2015-37号为晋安区连潘旧改地块,周边生活配套完善,属于市区内稀缺优质商住地块。该区域前期出让的地块拍出了地王高价,本次的地块区域相同,但面积更大,操作难度也相应增加,那么是否可能吸引到更多的竞买人参与?你对该地有什么看法?
答:总地价较高的确是一个门槛,甚至不排除已经有意向开发商瞄准。毕竟是稀缺的市中心地块,这是各大房企的眼中"肥肉"。按照以前的情况,也有可能以企业联合体参与竞买。但我个人认为,该地块商业面积虽然不大,其价值也是值得去挖掘的,也许这也是开发商的利润之所在。
问2:目前连潘旧改地块已开始陆陆续续出让,但前期拍出的高价已让周边房价产生"定价难"的风险,这是否可能导致后期出让的地块项目"难卖"?随着未来更多的连潘旧改地块入市,相同性质的项目之间会不会产生更大的竞争?最终导致地价飙升,但房价依旧维稳?
答:这现在的全国大中城市房地产市场背景已经比前几个月明显呈现出回暖迹象,我想开发商是春江水暖鸭先知,具有长远发展眼光的企业应当着眼于企业的战略发展和市场占有率思考问题,而不在一城一池的得失。当然,项目同质化必然导致竞争激烈,这个问题是任何一家在市场浪潮里的企业都应该重视的问题。而我相信,福州这样一个省会中心城市,又有自贸区和新区双重发展机会,房价坚挺是必然的。

优势:

1、地块为晋安连潘棚屋区地块,为市区少有的优质地块。
2、地块整体较为方正,建筑多数已拆,交地较快。
劣势:

1、连潘地块前期出让拍出高溢价,后期该区域的出让地块价位不会太低。

2、好地块易引发开发商青睐,或再现竞拍高峰,竞争难度较大。
机会:

可商可住,操作性大;地块面积较大,前景佳。
威胁:

连潘棚屋区整体出让的总地块面积大,未来可能产生一批相似产品同期上市,或影响销量。

编号

宗地位置

土地面积

土地用途

规划指标要求

出让年限

竞买保证金(万元)

起始价(万元)

容积率

建筑密度

绿地率

建筑高度

2015-38

晋安区,桂山路西侧,站东路以东,原桂山新苑地块,土地面积66872平方米(合100.31亩)

地块一

6289平方米

交通运输(停车场)用地

0.1以下(含0.1)

5%以下(含5%)

20%以上(含20%)

12米以下(含12米)

商服用地40年;公共管理与公共服务用地、交通运输用地50年;住宅用地70年

21800

108700

地块二

19434平方米

商服(商业)用地、住宅用地

1.0以上,2.8以下。地块二与地块三共配建商业用房不低于30000平方米。

25%以下

30%以上(含30%)

100米以下(含100米)

地块三

41149平方米

商服(商业)用地、住宅用地、公共管理与公共服务(幼儿园)用地

1.0以上,2.8以下,其中12班幼托1处,用地面积不少于4200平方米,建筑面积不少于3600平方米。

25%以下

30%以上(含30%)

100米以下(含100米)

竞买申请人范围:

(1)中华人民共和国境内外的自然人、法人和其他组织均可申请参加竞买,但有拖欠工程款及用地行为不良者除外。


其他事项:

  (一)宗地2015-38号竞得人须提供安置房1.5万平方米、商业用房2万平方米由市政府指定单位按6304元/平方米回购。宗地内地块二与地块三可建商业建筑面积不低于30000平方米,扣除政府回购部分可用于销售;配建的幼儿园建成后移交晋安区指定单位。
  (二)宗地2015-37、38号竞得人在成交之日应与福州市城乡建设发展总公司签订回购协议。
  (三)宗地2015-37、38号安置用房回购价款按照以下节点支付:(1)竞得人全额缴清地价款且安置房地块进场施工后支付20%;(2)安置房地下室完工,标高达到±0时支付20%;(3)配建安置房全部封顶支付20%;(4)配建安置房全部落架并完成外装修后支付10%;(5)配建安置房全部完成竣工验收(含工程、消防、规划)后支付10%;(6)安置房交房并为安置对象办理产权登记后支付10%;(7)其余尾款待市财政审核后结清。
  (四)宗地2015-37、38号建设项目应符合绿色建筑标准,商品住宅全装修比例应达到60%以上。
  (五)宗地2015-37、38号自成交之日起半年内按交付时点现状标高交地。


问3:宗地2015-38号为晋安区原桂山新苑地块,属于火车站板块。地块周边交通不便,且生活配套不够完善,对于该地块你有什么看法?
答:这样的地块更适合刚需型产品开发,而地块出让中所包含的社会公共配套要求,显然对项目未来的居住和商业条件是个利好,相信周边交通和生活配套慢慢会得到改善。
问4:宗地2015-38号地块面积较大,但限制也不少,如"建设项目应符合绿色建筑标准,商品住宅全装修比例应达到60%以上"等,这是否会影响到开发商的竞拍热情?目前有哪些开发商可能对该地块有兴趣?
答:现在较大的房企对于精装修和绿建已经不在陌生,当然这个条件会加大开发成本,小企业会知难而退,也许竞争不会太激烈,应该只有一些较大的公司才会有兴趣参与。


优势:

地块为晋安区桂山新苑地块,位于火车站商圈辐射区域,土地方正,面积较大,未来潜力较佳。 
劣势:

周边配套尚未完善,周边人流量较少。
机会:

周边并未有新楼盘开发,竞争力强
威胁:

周边地块尚有大量并未出让,未来可能会再度出让加剧竞争。