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2017上市房企十大谜团 这家公司占3条

  2017年房企上市公司有十大未解之谜,这家公司居然占其三:

  1.净负债率(负债净额除以权益总额)47.7%。

  在实际销售过千亿规模后,这家公司凭什么能够保持如此低的净负债率?

  这是2017年地产上市公司十大谜团之一。

  2.租金收入25.9亿元,2017年当期需要偿还的融资成本34.05亿。

  租金收入接近覆盖当年的融资成本。全行业做梦都想实现的事,这家公司居然高标准实现了。

  这是2017年地产上市公司十大谜团之二。

  3. 平均借贷成本年利率4.5%。

  作为一家民营企业,借贷成本不输央企中海、华润!

  这是2017年地产上市公司十大谜团之三。

  除了三大谜团,还有两大看点:

 4.2017年销售额1560.8亿元,已售出但未结算的合同销售额1342亿元。

  换句话说,在2017年,这家公司已经提前锁定2018年的千亿销售业绩。

 5.核心权益后利润率13.6%。

  请注意,这是去除少数股东权益、评估增值等影响后,没有注水的现金净利润率。

  看到这五组数字,可能大家已经猜出它是谁?

  龙湖地产?

  错了!龙湖集团!刚刚改了名。

  荷花开后西湖好,载酒来时。3月23日,正是“载酒来时”,龙湖在香港发布2017财报。

  业绩发布会上,吴亚军身着干练的白底黑衣职业套装,一组荷花挂在领口,像是一串加冕的桂冠,一串由数字编织的桂冠,带着上述谜团的桂冠。

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  ▲龙湖集团董事长  吴亚军

  龙湖,你到底是怎么一位神奇小朋友?

  8年前,笔者在《证券市场周刊》公开质疑龙湖:

  一家房企最理想的是有龙湖的净利润率,又有万科的资产周转率,然而这是两种不同的经营战略,冰炭不同炉,而龙湖却一直试图冰炭同炉。批评之辞背后之意是:要么放弃净利润率做规模;要么放弃资产周转率要利润。

  实际上,这道“非白即黑”的两难选择题一直困绕地产行业。比如近年来生猛如融创,在规模面前,牺牲了利润。再比如恒大、碧桂园,都曾饱受投资者高负债批评,实现惊险的规模一跃。

  “非白即黑”的背后是“铅球论”和“气球论”。

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  铅球代表重资产运营模式,个头越大(规模越大),铅球越扔得远;

  气球代表轻资产,可以飞得很高。

  如果你想既玩铅球,又玩气球,走得又远又高,难于上青天。

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  两难背后,引出第一个行业难题——要规模还是要负债。

  这是地产行业的两条跑道,一条是土地升值跑道,一条是资金成本跑道。

  当土地升值跑过资金上升速度,房企肯定要多多储备土地,持有储备土地就意味着高回报。

  对上市公司的估值参考标准,土地储备就成为重要的衡量指标。

  这就是“铅球论”——房企要规模,就必须负债买地,土地越买越多,负债越买越重。

  但是,龙湖在2017年的实际合同销售额超过千亿,净负债比居然只有47.7%!

  为什么?

  凭什么?

  先来看净负债率公式的分母——权益总额。权益总额(不含少数股东权益)2013年是369亿,2017年翻了近1倍到706亿。

  如果加上少数股东权益后,2013年的权益总额是398亿,2017翻了2.7倍到1062亿。

  这意味着什么?龙湖的少数股东权益对总权益增加很大。换句说话,龙湖合作开发项目越来越多。

  可能很多人不明白,为什么龙湖合作加大,各项负债指标依然良好。

  我们仔细回忆,龙湖是从什么时候开始提冲千亿目标?

  在冲千亿之前,有一个非常至关重要的动作,你们发现了没有?

  大约是在2017年初,龙湖内部相关人士在非正式场合提到千亿龙湖。2017年上半年就完成一个大动作,从2013、2014、2015连续三年徘徊的500亿跃升到922.5亿,同比上涨139%,完成年度任务84%。

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  此前,龙湖一直饱受行业非议——战略保守。

  上面我们提到过,要么铅钱模式,要么气球模式。背后问题关键是:要么土地便宜,要么钱便宜,否则无法管理一个健康的资产负债表。

  土地价格越来越高,这是无法改变的事实。钱越来越便宜,有没有可能?

  细心的朋友发现:

  2016年1月,率先获得惠誉“投资级”评级,展望稳定;

  2016年10月,获得标准普尔“投资级”评级;

  2017年3月,获得穆迪“投资级”评级。

  至2017年3月,龙湖成为境内外全投资级民营房企。这在中国的民营企业中,龙湖是第一家,而且到目前没有第二家。

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  获得“投资级”意味着什么?一句话总结是:全世界最便宜的钱,随便你花。

  1.2017年7月,龙湖首次以投资级形象登陆美元债市场,5年期,4.5亿美金,获得投资者疯狂追捧,以票息3.875%收官;

  2.6个月后(2018年1月),龙湖卷土重来,龙湖再次成功发行8亿美元优先票据,3亿美元,5.25年期,票息3.9%;5亿美元,10年期,票息4.5%。

  跟上次相比,维持低成本,更长年期。

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  这就是房企的第三条道路:龙湖模式。

  也就是这一年,龙湖发力规模,扩大合作,股东权益猛增。2015年,股东权益是625亿;2016年是751亿,2017年是1061亿。

  并且在2017年的财报上,显示出规模和负债率的完美匹配。

  换句话说,龙湖多年的潜心修炼,“严守财务纪律”之花,终于绽放出“投资级”之果。

  严格地说,其实是龙湖式战略坚持。这个道理,任何一家房企都能想明白:

  1.当房子**速度减缓,持有资产回报率降低,土地储备的**自然就减弱。

  2.当土地**速度低于资金成本,大量持有的资产可能为负。

  因此,房企必须调整自己的战略,从铅球模式转向气球模式,要从赚取资产**转向赚取服务增值。房企从土地**回报率,转向服务增值回报率。

  所谓增值服务,包括物业管理、商业运营,以及时尚的长租公寓。

  这个道理,大家都明白。但是,当市场一次次陷入冰点,一次次迎来小阳春,侥幸闯关成攻,如此反复交叉,更多人选择了“赌性”,赌铅钱球式成功。

  当然,凡事绝则错。

  土地**速度超过资金成本时,坚持铅球模式,容易获得高回报。

  当房价上涨受压,持有储备土地回报率降低,甚至不能弥补持有期的资金成本时,气球模式就容易获得高回报。

  市场反复之时,坚持、坚守和变通之道,更为重要,绝对化则错。但是,有一样东西至关重要,即运营效率。

  在铅球模式下,高周转是不二法门;在气球模式下,服务效率是不二法门。

  很多企业意识到这一点,为什么没有和龙湖一样转型成功呢?

  曾经有研究机构做过测算:

  假设投资物业的毛租金回报率10%,净租金回报率5%的情况下,投资物业在总资产中的占比每上升10个百分点,周转率和杠杆率的降低将导致开发物业的销售额增速下降30%。

  因此,地产行业需要金融模式的创新来破解这个难题。总结过往的经验,有破解两招,关键是金融创新。

  一是传统的租售并举的传统模式。

  二是美国模式。

  美国模式不适应中国境内的房企,因此忽略。

  第一种模式要求轻重并举,货如轮转,住宅销售提供现金流,安全的债权融资为辅,提前布局轻资产战略。

  布局轻资产战略,又分为三个方向。

  一是选择业务线。

  企业要在产业链条中,根据自己的资源禀赋寻找适合自己的最优价值链,比如住宅、商场、酒店、写字楼等产品线上细分,再细分;

  二是商业模式创新。

  在运营环节上,寻找自己的效率最大化回报环节,比如在开发、招销、销售、物业管理、运营等环节上,创造自己跑赢同行的回报。

  三是搭建资本平台。

  既然是轻资产,必然要求减轻资产负担。扁担要换着肩膀扛。这就需要搭建一个足够强大的融资平台,包括债权融资平台、资产证券化平台等,在此基础上,精心准备金融产品创新。

  三个方向指向三个价值再造空间:

  一是企业自身的战略资源优化;

  二是商业模式的再创新;

  三是金融模式的再创新。

  8年前,龙湖就有过规划:

  到2014年,龙湖预计商业地产持有目标将达到200万平方米,国内运营的商业项目将超过30个,所贡献利润将占公司利润总额之15%-20%。

  200万平米的商业完全持有,龙湖彼时商业面积33万平方米,每年计划增加42万平方米的商业,4年共计增加167万平方米商业。

  8年后,最新的财报显示,龙湖已开业商场的建筑面积为258万平方米(含车位总建筑面积为337万平方米),整体出租率为95.3%。

  8年后,商场总销售额人民币156亿;总客流3.2亿人次。

  已开业冠寓的建筑面积为58万平方米,整体出租率为46.0%,其中,开业超过三个月的项目平均出租率为67.1%,开业超过6个月的项目平均出租率为91.7%。

  至此,龙湖以往宅开发销售为核心,商业运营、长租公寓及物业服务四大主航道业务并进的多维布局。

  如果把时间轴拉长,不只是8年,更是25年来的时间坚持,不走寻常路,是时间的玫瑰,是战略理性的坚持,也创造了地产行业的奇迹,打造出一张健康的资产负债表,获得了国际资本市场的认可,最终完成了一个完美的现金流闭环。

  龙湖的第三条道路,是轻重战略的完美结合,体现出周转率和服率增值率的双提升,背后是韧性、耐力、长跑的胜利。

  理解到这一点,就不难理解谜团之二和之三。

  为了加深理解,我们总结出如下几个指标:

     回款率;

    权益拿地金额/签约额;

   融资成本/净负债率;

    拿地额度/负债率

  在严格管理资产负债表的同时,不仅境外融资平台表现出色,龙湖境内的融资平台也在同步搭建,且屡创行业第一:

  2018年3月,龙湖将要正式发行首期住房租赁专项公司债券,创行业第一;

  2017年2月,龙湖成功发行房地产行业首只绿色债。

  ……

  龙湖的第三条道路,供全行业借鉴。

  备注:刚刚发布的业绩公告上,信息量颇大,手书摘录附下文供同业参考。

  附文:

  吴亚军致投资者的一封信

  (2018年3月23日)

7

  2017年,房住不炒的调控主基调下,市场由过热逐步趋稳。中国经济整体向好的大背景下,城市人口对商品住宅刚需和改善的旺盛需求,城市群集众发展催生的需求外溢等真实动力,令全国商品房市场虽多方承压,仍呈价稳而量升之态,销售金额和面积双双再创新高。

  公司把握市场机遇,期内合约销售1561亿,同比大增77%,站稳行业前十。

  规模大涨之外,我们更欣喜于公司的盈利能力,毛利率达33.9%,核心权益后利润增长25.9%至97.7亿。

  分红比例亦再度提升5个百分点至40%,并派发创业25周年特别股息回馈股东。

  公司秉承态度积极、决策审慎的投资风格。期内新增土储76幅,楼面均价6445元/平米;更拓展7座新城,既覆盖深圳、香港等一线重镇,亦拓展至合肥、保定、福州、嘉兴、珠海这类环都市圈主力。

  顺应行政边界日益模糊,物理距离迅速缩短的都市圈、城市群发展逻辑,积极部署。

  笃定投资的背后是扎实财务盘面赋予的底气,在资金面不断收紧的当前,公司始终坚守的高回款率确保合约销售成为真金白银的护城河;潜心打造的多渠道、低成本的融资能力更进一步凸显优势。

  期内成为境内外评级机构一致授予投资级的民营房企,并在2017年7月和2018年1月两次成功发行投资级美元债券,总融资规模12.5亿美金。

  再加上境内的绿色债、境外的银团贷款等,为公司在行业波动中始终掌屋主动、游刃有余奠定基础。

  龙湖的天街品牌,经过多年锤炼,已成为业内颇具影响力的商业地标。期内,有5座天街亮相开业,出租率、开业率均在95%以上;另新获取17个持有商业项目,首进4城。

  以蓬勃之势占据目标城市的重要交通节点,凭借细分客群的差异化定位和不断迭代的运营体验,已成为公司打通空间与人、空间与服务的前端阵地。

  为满足人民群众过度性、阶段性住房需求,更着眼于租购并举长效机制的建立,各级政府大力支持住房租赁市场的发展。

  公司亦积极响应,龙湖冠寓以出众品质迅速铺开,截止期末已覆盖17个1—2级城市,累计开业1.5万间,品牌影响力更跻身长租公寓领域前三。

  展望未来,我们一方面对中国经济坚定看好,对行业站稳规模高位、持续发展坚定看好!

  另一方面,随着监管从严成为常态,长效机制逐步建立,行业正面临深度变革,更需要企业深怀敬畏之心,尊重规模,发掘新机遇。

  公司仍将积极销售,力争行业前十,保持适当规模优势。

  同时继续坚定投放商业地产和长租公寓两大经营型主航道业务,保持租金收入不断增长。面对注定激烈的土地市场竞争,公司既坚持聚焦,在一、二线城市及其都市圈内挖掘机会,又适度下沉布局,把握城市群发展机会。

  年初至今,已新进南昌、郑州、南通3城,集团布局拓展为36城。面对行业并购整合的新周期,我们也将密切关注,争取有所斩获。

  金融、政策环境的变化确是行业波动的重要影响因素,但看终局,人民生活水准和消费需求的日益升级,高铁八纵八横引发的城市价值重塑,新经济结构的不断优化等利好,都将在房地产领域投射出正能量。

  伴随着长效机制的逐步落地,回归本意的行业更有机会走向真正的持续繁荣。

  房子的本质是承接美好生活的空间载体,对空间的需求则涵养了居住、消费、办公、教育、康食等各种场景,从拥有空间,到享受空间,地产领域的消费升级还大有可为。洞见和打通不同的空间需求链接,正是撬动行业未来的关键。

  我们庆幸自己早年在地产开发衍生业务的提前谋划和孜孜积极,目前已经清晰形成了以往宅开发销售为核心,商业运营、长租公寓及物业服务四大主航道业务并进的多维布局。

  既依托现有运营优势,也兼顾细分子领域的演进,努力把握空间与人的生意全域。同时更将利用大数据、新技术主动变革,不断刷新组织肌理,力争在房地产这样的传统行业,生长出未来企业的格局与能力,筑高竞争力门槛,与广大股东、业主和员工一起,把握大好时代,共赢未来!

  最后,本人谨代表董事会同仁,就社会各界的鼎力支持致以衷心感谢。

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