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榕北部板块首现价格倒挂 市区咋还比贵安便宜?

众所周知,地段距市中心越远,房价也自然更便宜。

然而,在近期的福州北部板块(含桂湖、贵安),却出现了“价格倒挂”的情况:据CRIC克而瑞福州机构数据显示,位于晋安区、地处桂湖板块的融汇温泉城,在8月份的开盘均价低于上周末开盘的贵安新天地

在短时间内北部两大楼盘相继开盘形成的“倒挂”现象,引起了业界关注;而两大区域标杆性楼盘的价格和市场走势,也同样牵动人心。

曾经一度被寄予“新造城时代”厚望的桂湖、贵安,如今安好?

现象:

桂湖VS贵安

开盘均价便宜了200元/m2

一直以来,福州北部板块价格始终由桂湖与贵安的少数几个大盘主导,在中国贵谷声势渐弱后,位于桂湖板块的融汇温泉城与贵安板块的贵安新天地成为大区域内的两大巨头。

9月13日,贵安新天地·贵泉苑6#楼65㎡—115m2精装房正式开盘,据相关人士透露,此次开盘属于小幅加推,总推量不到100套,均价约7400元/m2。

无独有偶,8月15日,位于桂湖板块的融汇温泉城同样迎来其6#楼73-108m2户型的开盘,同样为精装房,据克而瑞机构数据显示,均价则为7200元/m2。

据了解,融汇温泉城虽然地处市区以北的桂湖板块,但仍属于晋安区,与福州市中心距离约为20分钟车程,为此在营销推广过程中定位为“市区房”;而贵安新天地则位于贵安板块,相较于温泉城,距市中心车程更远,但同样都位于北部区域,为此两座大盘常常被购房者互为参考。

而此次在户型区间类似、同为精装的定位下,距市区更近的温泉城,反而比离市区更远的贵安新天地,均价便宜了约200元/m2。

据克而瑞数据显示,这也是两座大盘入市以来,首度出现的价格“小幅倒挂”情况。

解析:

特价冲量

“倒挂”只是短期现象

距离更近的楼盘反而更便宜,原因究竟在哪?

昨日,多位业内人士告诉记者,桂湖地段较贵安更具优势,这种价格的“倒挂”更多是开发商短期的价格冲刺行为导致的,属于暂时性的个例。

据分析人士透露,2014年11月,融汇温泉城住宅产品成交均价一度达到了8400元/m2,而到了2015年2月,该项目成交均价即由8000元/m2一直到了当前的7200元/m2,“每次价格调整都能带动一波热销,整体去化形势在当前的近郊淡市下还是不错的,这次推出的6#楼精装房同样数量有限,且性价比更高,属于特价房源,赢得了不少购房者青睐,从而造成了短期内的价格倒挂,等这批房源消耗完毕,又会恢复原来的价格格局”。

而同样大盘的贵安新天地,也存在类似情况。据公开资料显示,2014年上半年,贵安新天地住宅均价一度达到了7600元/m2,而近期所推的贵泉苑组团,在2014年均价也为6800-7000元/m2,随后受限购令取消的影响,近郊楼市优势减弱,开始逐渐走低,目前则为6700元/m2(毛坯)、7400元/m2(精装)。

“当然,因为大盘往往产品跨度较大,不排除结构性的价格调整,但对于购房者而言,价格变化却是真真切切,也较为符合当前近郊市场的整体走势。”

配套也成了大盘溢价的底气

当然,配套的完善度,也成为了短期“倒挂”的一大因素。

据了解,从2011年入市至今,贵安新天地已经累积了贵安欢乐谷、贵安水世界、奥特莱斯、福州一中贵安学校等多项配套,并通过减免高速过路费、业主免费大巴等措施,陆续改善交通瓶颈,这给业主提供了各种便利,也成为当前北部板块首屈一指的“大城”,并在周末、假日均吸引来不俗人气,这些均成为该楼盘溢价理由。

而另一方面,融汇温泉城则于2014年正式入市,比贵安新天地入市时间迟三年的同时,配套建设进度也自然相对较缓,楼盘定位也与贵安新天地的休闲娱乐大盘相异,更多走温泉度假路线,目前汇雅温泉酒店已经开业,更多配套在完善中。

板块:

投资类需求退潮

一二手房销售面临压力

事实上,在经过了4年的板块演变后,曾经大盘四面崛起、一度被寄予“新造城运动”的北部板块,如今在逐步成熟的同时,也面临着新的压力。

其中,最大的压力,就是在于庞大的供应量让后续产品的去化压力越来越大,不仅是外部大盘之间的一手房竞争,项目内部的二手房也同样相互倾轧。

麦田房产贵安区域负责人柯经理表示,目前贵安板块仅有贵安新天地达到二手房入市条件,均价通常在5000-6000元/m2,5000元/m2以下的房源也有不少,“这些房东原先大都是为了把公积金利用起来,于是就在这里买房投资,但等了几年发现价格上涨不明显,就赶紧抛售,有的还是亏本卖,但卖的时候发现他们挂的价位还有很多竞争对手,于是又进一步互相调低价格,造成该区域二手楼市的‘踩踏效应’,反而卖得都一般”。

对此,业内人士均坦言:“这往往就是新区大盘会面临的困境,在开始阶段的热销之后,进入持销阶段,产品既要面对同类一手房的竞争,也要面对二手房的蚕食,所以尽管配套不断完善,但价格上行的压力仍然存在,一旦受整体经济形势和楼市行情影响,就不得不调整价格以求走量,如中国贵谷这类楼盘更是声势渐无。”

向刚需、度假类产品转型

小步快跑成主流

于是,在2015年之后,随着投资类购房需求的逐渐退潮,这类大盘的购房客户也在悄然改变,对总价限制要求较多的刚需,以及寻求周末度假自住的客群成为购房主流。

而这类客群,往往要求更高的性价比与更全面的配套支持。

例如融汇温泉城在2015年以来就陆续推出了“闺蜜组团”以及“花半里·疼你的三房”系列产品,都是锁定特定购房群体并细分市场;而贵安新天地则继续坚持配套路线,为业主提供免费大巴,进一步提高配套优势,让自住类客户省去配套烦恼。

而在销售策略上,有别于以往大盘大批量产品齐推的做法,开始采取“小步快跑”的务实策略,通过灵活的定价与少量的推盘节奏来保证去化效果。

在这样的板块市场背景下,短期内的价格“倒挂”,也就变得情理之中了。

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