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三四线城市房价接近成本价 去库存取决于城镇化

“不要抱有侥幸心理”。这是全国政协委员、泰禾集团董事长黄其森,在“两会”期间接受21世纪经济报道记者采访时,对高库存城市的开发商提出的建议。

和一二线城市楼市的火爆不同,三四线城市楼市出现了高库存、房价下跌的情况。

“截止到2015年末,中国商品房待售面积高达7.19亿平米。要化解这个库存,也不是一件容易的事情,要有耐心。”3月6日,国家发展和改革委员会主任徐绍史如是介绍。

在2016年的“两会”上,不少代表委员在接受记者采访时均表示,三四线城市的去库存将是一个漫长的过程,多地房价已经跌到成本价,再下调的难度很大。

三四线城市库存待解

2016年,多个房企代表和委员强调,高库存的背景下,房价再下调的空间很有限。

全国人大代表、金都集团董事长金占忠告诉21世纪经济报道记者,房价组成部分包括地价、建安成本(房屋建筑成本和设施设备安装成本)、财务和税收成本等。

“目前三四线城市的房价已经下调到成本价,且依然面临去库存难题。” 金占忠表示。他以税收举例说,目前税收成本占开发商总成本的约12%。换句话说,每卖一套房子,开发商就得缴纳12%的税,其中包括约5.5%的营业税、约3%的企业所得税,以及一些杂费等。

在其看来,除非通过降税、减少开发商借贷压力等,否则房价进一步下调的难度很大。

全国政协委员、华南城控股有限公司执行董事梁满林也表示,“很多三四线城市的项目单平方米的造价近3000元,还要加上地价成本、银行利息、人力成本等。”在梁满林看来,这一轮去库存,让不少三四线城市的房价跌入历史低位。

中国指数研究院发布的2月份百城房价数据显示,100个城市的新建商品房样本平均价格数据中,德州、新乡、宿迁、桂林、湘潭、宝鸡、淮安、绵阳、衡水、株洲、贵阳、营口、聊城、菏泽、潍坊、银川16个城市的新建商品房价低于5000元。

记者在网上搜索,上述16个城市在售的不少房地产项目,当前的售价低于4000元每平方米。

易居(中国)执行总裁丁祖昱介绍,今年以来,部分三四线城市供大于求的状况明显,压力巨大。在这样的情况下,很多项目都是贴着成本在卖。

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